REITs特点及类型

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

一、REITs的特点

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;

2、收益的大部分将用于发放分红;

3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议。

二、REITs类型

1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。

（1）公司型REITs

以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产。

（2）契约型REITs

则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。

2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。

（1）权益型REITs

主要是投资于房地产并拥有所有权，其主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

(2)抵押型REITs

投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

(3)混合型REITs

顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。

（1）开放型REITs

可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。

（2）封闭型REITs

一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募型与私募型。

（1）私募型REITs

以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

（2）公募型REITs

以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。