园区开发与运营，*平台公司应该选择什么发展模式?

当下，在“管委会+公司”体制机制改革中，*平台公司除了保留原有的基建职能，还要承担产业招商、产业服务、产业孵化等各项功能，压力很大。

早年，初代平台公司作为地方*作为地方*亲儿子，凭借家底不愁融资、不用还债，更不用整天想着如何搞钱。但现在形势今非昔比，*平台公司都在做市场化转型，同时，其面临的债务和融资问题也更为严峻。因此，平台公司需要更加关注企业效益、创造利润，不能一直指望着补贴来打平做园区的经济账。

另一方面，宏观层面上，如今从*到地方*都在大力扶持产业园区，围绕产业园区的投资开发、建设运营，参与主体的空间也非常广阔。可以说，这是*平台公司转型的一条必由之路。

在这样的背景下，*平台公司应该如何选择合理的发展模式，更好地参与到园区的建设和运营中？

平台公司做园区的核心要点

平台公司搞园区，有几个核心要点。

第一，做园区不是做慈善，要做到产业与地产并重

现实中，很多平台公司虽然名义上完成了市场化转型，但其历经数十年形成的地方*附属机构的风格却早已根深蒂固。他们在做园区的时候，更多是考虑实现地方*的战略意义，即为产业发展服务，却完全忽略了产业园区的地产属性。而所谓赚产业的钱，在当下可以说是远如浮云，思之无益。唯*意志论的做法导致平台公司路越走越窄，压力越来越大，一旦融资受限和债务爆雷，公司发展便会陷入万劫。

如果园区事业要长远发展，就必须回归园区开发本质，梳理独立的商业模式。产业与地产并不矛盾，好的商业模式不仅能提供更好的园区产品，加快产业集聚，为地方战略提供更强支撑，又能减少公司输血，形成良性循环。

产业与地产并重，融入地产理念和地产经验，能够找到更多利益一致的合作伙伴，开发更好的园区产品，实现产业加速聚集；另一方面，降低投资风险园区开发主要资金都集中在土地和建筑上，土地和建筑收益只有通过产业导入才能兑现，融入地产理念，加强开发经营，能够降低双重风险。

第二，园区业务要发展，必须形成相对独立的商业模式

园区业务要长远发展，就必须形成相对独立的商业模式，既要与地方产业发展战略形成良性互动，又要经济盈利，将园区业务做大做强。

要将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求，销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础，在实现地产开发价值的基础上，导入产业运营。同时，聚焦产业链条，重视整合产业资源，关注产业投资机会。

方向包括：

1、关注空间规划对产业发展的支撑，空间规划服务产业规划；

2、关注园区持可续成长，兼顾经济、社会和品牌三大效益；

3、关注房地产开发与产业运营的联动，持续提升区域总体开发价值，获取土地与物业增值收益；

4、关注项目品牌的建设，重视物业空间与环境景观的打造，开发策略上注重发挥房地产的类金融属性；

5、关注以物业销售获取现金流作为基本策略，尽可能减少持有型物业的开发规模。

第三，企业做园区，要秉承大小循环协同理念

园区运营的核心是引资，平台公司也好、民营园区也罢，本质都是帮助*与其他地方*竞争。在这个过程中，*可以通过大循环（增加就业、导入人口、片区土地增值、产业导入长期税收等）实现收支平衡与*治目标；而平台公司开发园区只能通过小循环（租售、土地补偿、招商引资奖励等）实现公司层面的盈利。

因此，平台公司参与园区开发，必须用大循环的利益视角去与审视项目，在全园规划的指领下，从市场竞争、财务效益、开发节奏等角度来设置短、中、长线合理组合的盈利模式，确保全园开发的可持续和财务价值最大化，确保做大蛋糕的同时能分享到更大的蛋糕，在获取中间收益的同时获取循环收益。

平台公司参与园区建设运营的可行模式

1、*合作，以园养园

建立在平台公司与*合作框架下的土地一级开发，市*基础设施以*投资建设为主，级差地租返还用于园区二级开发，最大程度降低土地开发成本。同时，在此基础上，平台公司协议获取住宅用地或商业用地，用于反哺产业地产开发与运营，真正实现以园养园的开发模式，降低开发风险。

2、资源合作，股权收益

根据园区发展规划招商引资，就特定开发项目与资源合作者组建项目公司，将项目用地在摘牌价的基础上适度溢价入股，由资源合作者投入资金进行项目建设并运营。

该模式将从两方面盈利，一是项目运营获取股权收益；一是项目运营改善投资环境，将进一步提升园区土地总体价值，园区开发公司可根据项目运营需要，选择控股或参股两种模式。

3、小股操盘，行稳致远

小股操盘，是指操盘方仅持有项目公司较少股份（不超过10%），由操盘公司全权进行项目的日常经营管理，其他股东无论控股多少，都不得干涉项目经营管理。在该模式下，操盘方投入资金少、承担责任小，相比自己全投入开发的项目风险要低很多，且利润有一定保障。

4、自建自营，经营收益

独立出资成立项目公司，建设部分产业物业，租售结合；通过出售快速回笼资金，保证下期投资；同时长期持有部分物业出租，作为固定资产，提高园区估值，并通过经营提升物业价值，高抛低吸，后期再采取房地产信托基金（REITS）等方式实现退出。

在这个过程中，为战略性客户提供定制型物业，从而带动大批跟随型客户入驻，提高物业出租和出售价格，降低项目的运营风险，并带动园区土地和和物业总体升值。

5、股权出让，以园养园

平台公司自营或聘请第三方委托运营，当全园环境区域成熟时，溢价出让部分土地/房屋，获取现金回流，用销售土地/房屋的钱反哺土地后续开发与产业运营，并通过土地总体价值提升获取账面盈利。

6、产业运营，产业收益

产业运营是轻资产重资本的发展模式，通过为产业发展提供产业园区载体和产业链的技术、资本、人才等要素聚焦，为产业发展创造适配的产业发展环境，陪伴企业成长并分享利润。产业运营不仅要为产业链的链主服务，还要为产业上下游的配套企业和产业生态服务，是园区运营的高阶阶段。

基于客户资源经营所产生的收益，是园区未来挖掘潜在盈利模式的重点，随着客户资源的不断集聚，基于客户资源经营的收益会不断产生，并发生质的飞跃！

7、产业投资，投资回报

产业投资是经过市场验证的较为可行的园区发展模式之一，它能为园区提供长期稳定的资金保障和规范的运作模型。

在产业投资模式下，产业投资商通过募集基金的方式筹措产业园区开发资金，一部分资金用于产业园区土地整理和厂房物业开发。项目建设完成和招商企业入驻后，对具备高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，利益共享、风险共担，被投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。

8、物业与服务入股，投资收益

对园区内的优质企业，采取物业和服务作价入股的方式，为其提供孵化服务和资本运营服务，以此获取股权基础收益和资本运营的超值收益。

9、管理输出，服务收益

搭建园区产业综合服务平台，负责产业招商、运营管理和物业服务，同时为企业提供从苗圃、孵化、到加速成长等发展阶段的专项服务，获取服务收益。

产业管理输出是一种典型的轻资产运营模式，但这一业务要求平台公司拥有扎实的重资产开发经验和轻资产运营管理经验，因此，该模式同时具有地产开发和产业投资的双重属性。

10、代建发展模式

平台公司开展园区业务，优势之一是其既有产业资源，又是工程总承包商。

早年，管委会采用BT、委托代建、 PPP、*购买服务等模式让平台公司负责项目建设。随着监管*策的日趋严格，委托代建模式已经成为平台公司的主流业务模式。其主要的内部价值链是围绕着工程的开发、施工、管理等各个环节展开，主要的收入来源是委托代建费。