留用地如何进行园区化开发？

当前，随着城市更新、集体建设用地使用权流转等*策逐步放开，作为城市化过程中的重要一环，留用地开发利用既关系到农村集体的长远发展，也是土地指标紧缺之下*推进土地综合利用开发、优化土地要素配置的关键手段。

所谓留用地制度，是指*在征用农村土地并转为建设用地后，按实际征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产，让农民享有稳定和长期土地收益的一项*策。（亦可以看做是征地补偿的补充）

留用地的园区化开发模式

留用地开发具有价值高、谈判难度低（相较于其他征地工作），征地直接成本低、社会效益显著等优点。在各地实践过程中，逐渐形成了几种园区化开发的通用模式。

1、土地出租模式

村集体把留用地的使用权让渡给园区开发商/运营商，收取土地租金。该模式的优点是简单易操作，无需投入太多精力，且租金收益稳定。缺点是收益较低，适合村集体经济实力不足或留用地区位较差的土地操作。

2、自建物业出租模式

村集体经济出资，自行组织开发，再出租给园区运营商或二房东收取租金。相比于直接出租土地，自建物业能够充分尊重村集体的意愿与发展诉求，且土地价值利用程度更高，缺点是前期投入较大，对村集体的经济实力要求较高。

3、合作开发模式

村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发园区（一般村级集体经济组织所占股份不低于51%）。

具体来说，双方的合作可以有几种形式，一是村公司以土地投资入股到项目公司，开发商以资金作股，双方根据土地价格和建筑成本分割协商分配物业，再统一或分别经营获取收益；二是以村公司的名义报建，产权也在村公司名下，双方设立资金共管账户，开发完成后，开发商再以低价向村租赁房产；三是村公司通过招拍挂将土地转让给开发商，开发完成后再分给村股份公司一定比例物业。

4、自主运营模式

村集体在留用地上自行投资开发建设园区并持有运营。自建自运营的模式能够使利益最大化，但由于园区招商运营专业性较强，且自建成本过高，该模式实际并不具有普遍性。

5、*统租、国企主导模式

由*出面注资组建企业，统筹多家村级集体留用地指标，统一开发建设，各村按占地比例发放租金分红。组建的企业负责土地开发、招商和运营，在约定期满后将土地及附属物业返还给村集体。该模式的特点是*支持力度强，能够统筹周边留用地形成规模优势，有利于项目的长远发展。

6、多村联合开发

多家村级集体经济组织联合自主开发、合作开发或委托*指定的国企进行开发建设。

7、代建返租模式

合作企业负责留用地物业代建，村集体享有物业所有权，并将物业返租给合作企业，合作企业在合同期内享有建成物业经营权、收益权，定期支付相应物业的经营使用费。

8、置换物业模式

村集体根据实际情况，按照等价置换原则，与*置换土地或存量房产。

9、*收储模式

对无法落地的留用地指标，*将留用地转为转为国有，并给予被征地主体相应补偿和安置，征收的土地再以公开出让的方式交由开发商进行开发建设。